信托產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)介——以房地產(chǎn)信托為例
和一般信托產(chǎn)品相同，房地產(chǎn)信托有資金信托和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托兩大類(lèi)，但其操作模式比較多樣。資金信托下主要有債權(quán)型，股權(quán)型，夾層模式和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托一般為收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托模式。此外，還有房地產(chǎn)基金型信托等。本文列舉的風(fēng)險(xiǎn)事件相關(guān)信托計(jì)劃對(duì)這些模式基本都有涉及。
(1)資金信托——貸款型模式
貸款模式下，[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]市場(chǎng)中的投資者同時(shí)也是委托人將資金托付給信托公司，信托公司成立信托計(jì)劃，與投資者簽訂信托合同。同時(shí)信托公司作為受托人將資金以信托貸款方式貸給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行債權(quán)投資，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托公司，信托公司定期向投資者支付利息收益并于信托到期時(shí)支付最后一期收益和償還本金。其交易結(jié)構(gòu)通常如圖8。
(2)資金信托——股權(quán)型模式
股權(quán)投資模式下，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品向投資者募集資金后，以股權(quán)投資的方式向項(xiàng)目公司注入資金，一般是收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股的形式。一些信托計(jì)劃中項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)第三方承諾在一定的期限后溢價(jià)回購(gòu)信托公司持有的股權(quán)。由于股權(quán)在清償順序中劣后于債權(quán)，與項(xiàng)目公司共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的程度更高，因此信托公司通常需要派出財(cái)務(wù)人員監(jiān)督財(cái)務(wù)和董事、監(jiān)事等監(jiān)督公司運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)決策，行使股東權(quán)利。
2010年之前信托公司股權(quán)模式通常設(shè)計(jì)為“股權(quán)+回購(gòu)”結(jié)構(gòu)，即附加回購(gòu)條款，這一方式很多時(shí)候僅僅是為了避開(kāi)監(jiān)管部門(mén)對(duì)融資類(lèi)產(chǎn)品的制約因素。如銀監(jiān)會(huì)要求融資類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必須滿足“四三二”要求；同時(shí)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定信托公司在信托管理中向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。但銀監(jiān)會(huì)2010年初的文件明確，此種方式的投資視同發(fā)放房地產(chǎn)信托貸款，因此“股權(quán)+回購(gòu)”結(jié)構(gòu)被逐漸摒棄。
債權(quán)和股權(quán)模式被認(rèn)為房地產(chǎn)信托中最基礎(chǔ)的兩種運(yùn)營(yíng)模式，其在實(shí)際操作中的適用領(lǐng)域和運(yùn)用方式也有較大差別。
(3)資金信托——夾層模式
夾層模式兼有貸款類(lèi)和股權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，通常采用股權(quán)和債權(quán)組合來(lái)滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。目前，也有可轉(zhuǎn)債和優(yōu)先股等形式�？赊D(zhuǎn)債的形式即信托資金首先以債權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，同時(shí)約定在一定條件下債權(quán)可轉(zhuǎn)換為股權(quán)。優(yōu)先股形式即信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定了一系列優(yōu)先分紅和投資本金保障機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)、收益以及對(duì)公司或者項(xiàng)目的要求也介于股權(quán)和債權(quán)模式之間。
(4)資金信托——收益權(quán)模式
與前面模式主要不同的是，信托資金投資的是特定資產(chǎn)的收益權(quán)而不是所有權(quán)。由于資產(chǎn)收益權(quán)只是《物權(quán)法》中基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中的“收益”權(quán)能，無(wú)法獨(dú)立于所有權(quán)存在，資產(chǎn)的權(quán)利人仍然是融資方，融資方理論上仍有權(quán)對(duì)特定資產(chǎn)及其收益權(quán)進(jìn)行再次處分。
因此，信托公司為保護(hù)投資者利益會(huì)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)置抵押從而避免基礎(chǔ)資產(chǎn)被融資方再行處分的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這一點(diǎn)也同樣適用于后面的收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托模式。
這里，為了幫助更好地區(qū)別于下文收益權(quán)財(cái)產(chǎn)模式，我們可以使用表1中“昆山純高項(xiàng)目”信托計(jì)劃這一涉及收益權(quán)資金信托和收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托爭(zhēng)議的案例來(lái)演示該模式下交易結(jié)構(gòu)，若昆山純高項(xiàng)目采用資金信托下收益權(quán)模式，則交易結(jié)構(gòu)如圖10。
(5)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托——收益權(quán)財(cái)產(chǎn)模式
信托具有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，這是財(cái)產(chǎn)信托用于融資的基礎(chǔ)。該模式下，特定資產(chǎn)收益權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)，融資方通常為信托財(cái)產(chǎn)委托人，即融資方將其持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，信托計(jì)劃成立的同時(shí)由信托公司向投資人發(fā)售優(yōu)先受益權(quán)份額，募集資金作為信托優(yōu)先受益權(quán)的對(duì)價(jià)由信托公司交付融資方，完成融資。由于收益權(quán)的特質(zhì)，信托公司也需要通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)置抵押避免再處分風(fēng)險(xiǎn)。但該模式下，融資方是委托人，和受托人是信托關(guān)系而不是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就該事項(xiàng)已經(jīng)簽訂了信托合同，這就對(duì)抵押登記造成了困難。
實(shí)際操作中，正如中昆山純高信托案例，信托公司會(huì)和融資方另外再簽署一份貸款合同用于基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押，而這也就導(dǎo)致了陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)，一旦融資方違約或是訴之法律，該模式將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。同樣以昆山純高項(xiàng)目信托計(jì)劃為例，財(cái)產(chǎn)信托模式下交易結(jié)構(gòu)。
以上資金信托和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托均有涉及收益權(quán)相關(guān)模式，但經(jīng)常造成混淆，實(shí)際上，這兩種模式從信托各基本元素看其實(shí)是有本質(zhì)差別的。
2012年以來(lái)遭遇兌付危機(jī)的信托計(jì)劃分析
吉林信托：南京牡丹園置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款：主要用于“聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)裝修及償還前期開(kāi)發(fā)貸款。不同于業(yè)內(nèi)10個(gè)工作日內(nèi)兌付本息收益的普遍做法，吉林信托推遲兌付信托計(jì)劃23天，業(yè)界質(zhì)疑項(xiàng)目方還款出現(xiàn)問(wèn)題。
風(fēng)控措施
1、財(cái)產(chǎn)抵押：南京牡丹園置業(yè)有限公司將目標(biāo)項(xiàng)目聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈裙房3-5層，建筑面積2萬(wàn)平方米的在建工程及分?jǐn)偟耐恋孛娣e1494平方米抵押，評(píng)估價(jià)值為5.8億元，抵押率34.4% 。
2、第三方擔(dān)保：全資子公司及實(shí)際控制人提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
南京聯(lián)強(qiáng)大廈曾在土建階段因缺乏資金，國(guó)內(nèi)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。后該項(xiàng)目通過(guò)信托融資盤(pán)活，2011年取得銷(xiāo)售許可證。但由于國(guó)家宏觀調(diào)控，項(xiàng)目租售不力，未能按照預(yù)期銷(xiāo)售，項(xiàng)目方無(wú)法按期支付導(dǎo)致信托公司違約。同時(shí)項(xiàng)目方再無(wú)可抵押資產(chǎn)加劇項(xiàng)目方資金鏈緊張。
事件處理結(jié)果
該信托計(jì)劃延后兌付；華融資產(chǎn)管理公司接盤(pán)。
華澳信托：大連實(shí)德塑料建材有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
名為工商企業(yè)委托貸款，實(shí)為房地產(chǎn)項(xiàng)目委托貸發(fā)放貸款用于采購(gòu)化工建材和日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)該信托計(jì)劃運(yùn)作僅半年，因“長(zhǎng)信2號(hào)”兌付不利，華澳信托起訴大連實(shí)德董事長(zhǎng)及多家實(shí)德關(guān)聯(lián)公司。
風(fēng)控措施
股權(quán)質(zhì)押、土地抵押、連帶責(zé)任保證、資金監(jiān)管。
危機(jī)原因
大連實(shí)德董事長(zhǎng)因涉嫌經(jīng)濟(jì)案件，被相關(guān)部門(mén)調(diào)查并控制。該信托計(jì)劃最終投向是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)信托對(duì)應(yīng)部分被質(zhì)押股權(quán)已被法院凍結(jié)。此前華澳信托“長(zhǎng)信2號(hào)”本金未及時(shí)兌付，引發(fā)業(yè)界質(zhì)疑這兩款產(chǎn)品能否如期兌付。
事件處理結(jié)果
雙方庭外達(dá)成和解，“長(zhǎng)盈11號(hào)”計(jì)劃項(xiàng)下抵(質(zhì))押物，華澳信托為第一順位抵押或質(zhì)押，如被告不履行償付義務(wù)，原告可直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，華澳信托對(duì)上述資產(chǎn)及實(shí)德相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了查封，以保證產(chǎn)品兌付。
中融信托：鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)股權(quán)投資投資鄂爾多斯伊金霍洛旗棚改造和城市之巔兩大房地產(chǎn)項(xiàng)目受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，鄂爾多斯2012年房?jī)r(jià)大跌，大批房地產(chǎn)在建項(xiàng)目停工。當(dāng)?shù)囟嗫钚磐匈Y金有被挪作償還民間借貸之疑。
風(fēng)控措施
1、信托公司持有項(xiàng)目公司96%股權(quán)，凱創(chuàng)地產(chǎn)以其大部分收益保證信托投資收益。
2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)先次級(jí)比0.75:1 ，有效控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。
危機(jī)原因
項(xiàng)目方開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)，實(shí)力較弱。當(dāng)?shù)卣谂飸舾脑熘匈Y金緊張，完工遙遙無(wú)期，而“城市之巔”項(xiàng)目也已停工近一年，去化不利影響回款。
事件處理結(jié)果
中融信托發(fā)布公告，信托計(jì)劃于2012.10.24提前結(jié)束，投資者獲得本金及收益。
中融信托：青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)股權(quán)投資凱悅中心項(xiàng)目的建設(shè)及約定的其他合法資金用途。因項(xiàng)目方去化不利違約還款，中融申請(qǐng)法院拍賣(mài)抵押物。抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)縮水高達(dá)38.85%，引起業(yè)界關(guān)注。
風(fēng)控措施
1、凱悅中心1-5層商業(yè)部分在建工程抵押。
2、法定代表人及股東提供連帶保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
2011年，青島凱悅曾因四川信托接盤(pán)未果而名聲大噪，成為業(yè)界著名的“爛尾”信托。抵押物價(jià)值虛高，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，中高端樓盤(pán)去化速度和經(jīng)營(yíng)管理不善造成銷(xiāo)售不暢是危機(jī)爆發(fā)的原因。
事件處理結(jié)果
中融信托以“剛性兌付”原則在信托計(jì)劃約定期限如約兌付。之后，信托計(jì)劃對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)被公示拍賣(mài)，歷經(jīng)三輪，終于在2013年1月完成拍賣(mài)，成交總額6.4億元。
中信信托：青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(資金信托) 購(gòu)買(mǎi)舒斯貝爾“黃島綜合項(xiàng)目”和乾正置業(yè)“溫泉住宅項(xiàng)目”特定資產(chǎn)收益權(quán)。該青島海景高端樓盤(pán)，因項(xiàng)目公司工程進(jìn)度停滯，于法院司法申請(qǐng)拍賣(mài)青島黃島區(qū)和即墨溫泉鎮(zhèn)的兩宗抵押土地，底價(jià)7.89億元。
風(fēng)控措施
1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股東以股權(quán)和股東債權(quán)認(rèn)購(gòu)，在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)；
2、三個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給中信信托，評(píng)估價(jià)值為127,511萬(wàn)元；
3、信托公司擁有項(xiàng)目公司一50%股權(quán)，擁有項(xiàng)目公司二100%股權(quán)，對(duì)項(xiàng)目公司重大決策擁有一票否決權(quán)。
危機(jī)原因
舒斯貝爾項(xiàng)目定位高端別墅，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控大。信托項(xiàng)目設(shè)立時(shí)項(xiàng)目公司尚未取得土地使用權(quán)證；因拆遷問(wèn)題與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府產(chǎn)生糾紛，未能如期辦理建筑施工許可證。工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后、拖欠員工工資，通過(guò)銷(xiāo)售回款以支付信托計(jì)劃本金收益無(wú)望。
事件處理結(jié)果
由于證照不齊、融資成本過(guò)高，無(wú)人接盤(pán)。相關(guān)抵押物于2013年1月8日公開(kāi)拍賣(mài)，但首輪流拍。中信信托于2月24日先行兌付自然人投資者信托份額。直至5月24日，經(jīng)過(guò)四輪拍賣(mài)，中信信托通過(guò)司法拍賣(mài)處置信托資產(chǎn)共收回資金6.5億元，覆蓋本息支付。
安信信托：泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款 2億元投入泰宇花苑項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，2億元調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、償還銀行及公司外部借款。“泰宇花苑”項(xiàng)目樓盤(pán)已停工近一年，公司負(fù)責(zé)人已于2012年7月1日由上海浦東出境，出逃前其將建行賬戶中的4億元預(yù)售款全部提走。
風(fēng)控措施
1、兩地塊土地使用權(quán)抵押，價(jià)值7.7億地塊以第一順位抵押，價(jià)值3.8億地塊以第二順位抵押。初始抵押率45.21%，2012年2月后34.78%。
2、實(shí)際控制人個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
2011年溫州樓市進(jìn)入谷底，當(dāng)?shù)乇l(fā)多起過(guò)度民間借貸導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂事件。項(xiàng)目方通過(guò)民間借貸籌集資金，數(shù)額4.9億左右，同時(shí)泰宇花苑的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。
評(píng)估公司以“土地使用權(quán)升值”為由，將原估價(jià)為3.69億元的兩地塊評(píng)估價(jià)抬高至11.5億元，使得泰宇順利從安信信托方面融得4億資金。
事件處理結(jié)果
溫州市平陽(yáng)縣政府與安信信托就接盤(pán)進(jìn)行協(xié)商，之后某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤(pán)2013年4月26日到期的2億元信托份額，從而保證該部分信托份額到期兌付。同時(shí)，3月20日，安信信托收到法院判決書(shū)，確認(rèn)了借款人平陽(yáng)縣泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拖欠安信信托4億元信托貸款本金，以及挪用2000萬(wàn)信托保證金的事實(shí)。
五礦信托：上海榮騰置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)+股權(quán)投資購(gòu)買(mǎi)“榮豐休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目三、四期特定資產(chǎn)收益權(quán)及上海榮騰置業(yè)有限公司60%股權(quán)。 2013年初，五礦信托對(duì)榮騰置業(yè)還款資金情況進(jìn)行了核查，發(fā)現(xiàn)回籠資金不足以支付信托本息，五礦信托督促加快銷(xiāo)售未果，最終提出提前終止信托計(jì)劃。
風(fēng)控措施
1、房地產(chǎn)抵押：“榮豐休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”一、二期商鋪抵押，預(yù)評(píng)估價(jià)11.33億元；
2、股權(quán)質(zhì)押：上海榮騰置業(yè)有限公司40%的股權(quán)質(zhì)押；
3、實(shí)際控制人提供擔(dān)保：榮騰置業(yè)實(shí)際控制人提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
榮豐休閑購(gòu)物中心的銷(xiāo)售不力或是榮騰置業(yè)無(wú)力償還借款的最主要原因。同時(shí)五礦信托以榮騰置業(yè)旗下榮豐廣場(chǎng)1、2期鋪?zhàn)鳛榈盅何锏膫鶛?quán)數(shù)額僅2億元，為4億信托融資額一半。且被抵押物業(yè)還存在其他第一順位抵押權(quán)人，數(shù)額6億元。
事件處理結(jié)果
五礦信托表示為充分保障委托人的利益，依據(jù)合同約定，已于2013年4月3日提前結(jié)束信托計(jì)劃。同時(shí)五礦信托向榮騰置業(yè)進(jìn)行追索，但后者并無(wú)力償還，五礦信托向法院申請(qǐng)保全財(cái)產(chǎn)。
四川信托：浙江舟山洋城錦都置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(資金信托類(lèi)) 用于購(gòu)買(mǎi)洋城錦都置業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)，進(jìn)而用于錦都二期大洋山島商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)。洋城錦都置業(yè)名下的洋城錦都小區(qū)項(xiàng)目在2012年初就一直處在停建狀態(tài)，項(xiàng)目回款并不足以償還信托。
風(fēng)控措施
1、嵊泗洋山新城第050-051號(hào)和102-127號(hào)土地作為抵押擔(dān)保，估值3.17億元。
2、錦都置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押給受托人，實(shí)現(xiàn)完全控股，對(duì)重大事項(xiàng)擁有一票否決權(quán)。
3、浙江鏗達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司及實(shí)際控制人馬曉平提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
早在信托計(jì)劃前，該公司已資金周轉(zhuǎn)困難，信托資金的介入僅短暫地激活了該企業(yè)，2012年初洋城錦都小區(qū)項(xiàng)目又陷入停建狀態(tài)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控，舟山等三四線城市房子難賣(mài)，且錦都因?yàn)橐黄陧?xiàng)目交房多次違約，名聲較差，銷(xiāo)售低迷。
事件處理結(jié)果
四川信托和洋城錦都置業(yè)共同找到一家浙江當(dāng)?shù)仄髽I(yè)接盤(pán)，承接了信托貸款債權(quán)和抵押，信托3月7日到期兌付，信托計(jì)劃由集合變身單一信托。但債權(quán)置換后，錦都置業(yè)仍無(wú)償還能力，四川信托在7月已向舟山法院提起訴訟，申請(qǐng)查封資產(chǎn)并準(zhǔn)備進(jìn)行處置。
中泰信托：高遠(yuǎn)控股有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款(單一資金信托) 未披露高遠(yuǎn)拖欠第三、四期利息，中泰信托于2012年12月將起訴書(shū)交至法院，要求返還本金以及180多萬(wàn)元利息、罰息。
風(fēng)控措施
1、高遠(yuǎn)控股將其擁有的660萬(wàn)股東方證券股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保。
危機(jī)原因
“上海高遠(yuǎn)”由于前期為多家公司擔(dān)保受到牽連，后期自身資金鏈緊張而籌借較多高利貸。從2012年下半年就陷入危機(jī)、瀕臨倒閉，2013 年初，債權(quán)人已開(kāi)始清算公司資產(chǎn)。
事件處理結(jié)果
未披露。
新華信托：上海錄潤(rùn)置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資以增資的方式投資于項(xiàng)目公司，2.5億用于歸還股東借款等，其余資金用于項(xiàng)目公司江灣23-5地塊項(xiàng)目建設(shè)。信托計(jì)劃擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉以及上海高遠(yuǎn)置業(yè)有限公司被曝由于借貸糾紛陷入債務(wù)危機(jī)，并由于部分債務(wù)已經(jīng)到期形成訴訟，錄潤(rùn)置業(yè)也卷入其中。
風(fēng)控措施
1、信托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，分為優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，比例為2.4:1。
2、受托人持有項(xiàng)目公司98.84%的股份，對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、控制。
3、鄒蘊(yùn)玉及上海高遠(yuǎn)置業(yè)提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
2012以來(lái)，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度的嚴(yán)重緩慢，直至2013年6月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還是空地，工程方表示處于打樁階段。同時(shí)2013年1月，該信托的擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉以及上海高遠(yuǎn)置業(yè)有限公司于借貸糾紛，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)，錄潤(rùn)置業(yè)也被牽累，甚至被民間借貸人士告上法庭，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。
事件處理結(jié)果
2013年1月，新華信托表示將進(jìn)一步確認(rèn)高遠(yuǎn)置業(yè)債務(wù)危機(jī)對(duì)信托影響，積極尋求受益人利益最大化的風(fēng)險(xiǎn)化解方案，必要時(shí)將依法行使法律及合同賦予的各項(xiàng)權(quán)利。
中融信托：廊坊市海潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資信托對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)投資；項(xiàng)目公司將款項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)用于“苗場(chǎng)”項(xiàng)目和“三五三一”開(kāi)發(fā)建設(shè)。“苗場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有動(dòng)工痕跡；“三五三一”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工人寥寥，僅在挖土。
風(fēng)控措施
1、股權(quán)價(jià)值充分：信托計(jì)劃直接控制了項(xiàng)目公司98%的股權(quán)。
2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：融資方認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)，信托次級(jí)資金保證優(yōu)先資金的安全。
3、無(wú)條件補(bǔ)足開(kāi)發(fā)資金：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目公司原股東承諾無(wú)條件補(bǔ)足開(kāi)發(fā)資金。
4、降價(jià)條款：在項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警時(shí)，有權(quán)行使降價(jià)條款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收。
5、資金監(jiān)管：中融信托派出董事、監(jiān)事等，對(duì)重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。
6、項(xiàng)目公司股東及其實(shí)際控制人對(duì)本次信托計(jì)劃融資提供擔(dān)保。
危機(jī)原因
房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控等因素，廊坊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響，項(xiàng)目中所說(shuō)的“苗場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目和“三五三一”項(xiàng)目均未動(dòng)工，開(kāi)發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重落后。
事件處理結(jié)果
中融信托為維護(hù)優(yōu)先受益人的最大利益，信托計(jì)劃于2012年7月27日提前兌付全部?jī)?yōu)先受益人的本金及收益。據(jù)稱該兌付資金很可能是中融自有資金剛性兌付。
安信信托：昆山純高投資開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(財(cái)產(chǎn)權(quán)信托) 以昆山邦聯(lián)項(xiàng)目收益權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托并發(fā)行信托受益權(quán)份額，對(duì)價(jià)款用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。信托兌付期至，昆山純高未能還款付息，且拒絕第三方接盤(pán)。安信信托交涉無(wú)果，將昆山純高訴至上海二中院。
風(fēng)控措施
1、財(cái)產(chǎn)抵押：昆山邦聯(lián)項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)即土地使用權(quán)和在建工程抵押。
2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：信托設(shè)優(yōu)先劣后，融資方持有一般受益權(quán)。
3、擔(dān)保：融資方實(shí)際控制人和控股股東提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
4、資金監(jiān)管。
危機(jī)原因
受宏觀調(diào)控因素，昆山純高資金周轉(zhuǎn)困難。同時(shí)，由于財(cái)產(chǎn)權(quán)信托特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)和陰陽(yáng)合同，昆山純高不認(rèn)可貸款性質(zhì)，不承認(rèn)抵押有效，在意愿上亦拒絕還款付息。
事件處理結(jié)果
安信信托自有資金兌付優(yōu)先受益權(quán)投資者。隨后對(duì)昆山純高進(jìn)行追討，以貸款糾紛對(duì)其起訴。法院判定為營(yíng)業(yè)信托糾紛，但抵押有效，純高存在違約行為，須承擔(dān)包括歸還本金及其他違約責(zé)任。
安信信托：浙江金磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資募集資金用于向金磊房產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，由金磊房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“金磊•星匯花苑”項(xiàng)目但因項(xiàng)目實(shí)際控制人私刻公章，挪用了建設(shè)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到影響，信托計(jì)劃被迫提前于2011年底終止
風(fēng)控措施
1、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)和增資持有項(xiàng)目公司77%股權(quán)，其余股東的股權(quán)質(zhì)押實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司100%控股。公司總資產(chǎn)11.91億元，股權(quán)價(jià)值為5.92億元。
2、股東個(gè)人為信托提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
3、項(xiàng)目公司的債權(quán)人(東宸建設(shè))以其持有項(xiàng)目公司8.3億元債權(quán)作為本信托劣后受益權(quán)的對(duì)價(jià)款，本信托實(shí)際持有項(xiàng)目公司8.3億元債權(quán)�！敖鹄�•星匯花苑”的土地使用權(quán)及在建工程是該持有的債權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物價(jià)值為5.02億元。
危機(jī)原因
在經(jīng)濟(jì)下行及調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，從民間借入高利貸。金磊房地產(chǎn)公司項(xiàng)目實(shí)際控制人為了償還民間高利貸挪用信托資金，信托計(jì)劃被迫提前終止。
事件處理結(jié)果
安信信托于2011年12月31日發(fā)布清算報(bào)告，安排優(yōu)先受益人資金退出，信托計(jì)劃提前結(jié)束。
吉林信托：萊蕪南山石灰石建材集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)資產(chǎn)收益權(quán)信托購(gòu)買(mǎi)南山建材項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益權(quán) 2012年2月，企業(yè)實(shí)際控制人等8名犯罪嫌疑人為了償還欠債，涉嫌編造項(xiàng)目從吉林信托騙取貸款，并遭到逮捕。吉林依托產(chǎn)品兌付遭遇危機(jī)。
風(fēng)控措施
1、南山建材以其持有100%股權(quán)和采礦權(quán)質(zhì)押給吉林信托，作為其到期回購(gòu)項(xiàng)目收益權(quán)的保障。
2、南山建材法定代表人戴英忠提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
實(shí)際控制人此前已有大量欠債，后勾結(jié)多位金融掮客，編造虛假項(xiàng)目和財(cái)務(wù)資料向吉林信托融資，獲得通過(guò)。騙出貸款后，資金被主要用作償還實(shí)際控制人個(gè)人欠債。吉林信托存在嚴(yán)重的盡調(diào)失職。
事件處理結(jié)果
吉林信托采取措施及時(shí)處置，并通過(guò)自有資金進(jìn)行兜底。公告稱投資人已收回本息。
中信信托：普大集團(tuán)
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
礦產(chǎn)項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)收購(gòu)山西普大煤業(yè)集團(tuán)的特定資產(chǎn)收益權(quán)；用于銀行存款、貨幣市場(chǎng)投資、優(yōu)質(zhì)信貸等。普大集團(tuán)旗下部分煤礦已停產(chǎn)，洗煤廠2010年全年?duì)I收為零，面臨虧損。集團(tuán)負(fù)責(zé)人因轉(zhuǎn)讓股權(quán)、抵押剩余股權(quán)獲取信托資金，遭到美國(guó)證券管理機(jī)構(gòu)起訴。
風(fēng)控措施
1、49%股權(quán)過(guò)戶，剩余51%股權(quán)質(zhì)押普大集團(tuán)股權(quán)評(píng)估價(jià)值約172.24億元，抵押率20%。
2、實(shí)際控制人提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。
3、測(cè)算未來(lái)3年凈現(xiàn)金流超過(guò)65億元。發(fā)生不利情況時(shí)，可處置普大集團(tuán)核心煤礦，預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值超80億元。
4、中信信托派駐董事參與公司重大事項(xiàng)決策，對(duì)重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。
危機(jī)原因
普大煤業(yè)旗下全資子公司至少連續(xù)2年虧損。中信信托對(duì)于該公司法律結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相關(guān)的盡調(diào)存在重大紕漏。同時(shí)，中信信托擁有的山西煤業(yè)股權(quán)實(shí)際已經(jīng)空心化，普大煤業(yè)下屬核心資產(chǎn)，即采礦權(quán)均已經(jīng)抵押給其他銀行等金融機(jī)構(gòu)。按照債權(quán)優(yōu)先股權(quán)的程序，中信即使拍賣(mài)普大煤業(yè)的所有資產(chǎn)，也可能無(wú)法完全清償信托資金。
事件處理結(jié)果
該信托2010年應(yīng)付利息及費(fèi)用加總約達(dá)5億元，約為普大煤業(yè)2010年年報(bào)所披露的凈利潤(rùn)的5倍�，F(xiàn)經(jīng)事雙方未對(duì)此作出正面回應(yīng)，后續(xù)無(wú)披露。
國(guó)投信托：山西泰萊能源投資有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
礦產(chǎn)項(xiàng)目委托貸款資金用于項(xiàng)目公司煤炭整合過(guò)程中煤礦收購(gòu)價(jià)款、技改投入、洗煤廠建設(shè)等媒體爆泰萊連續(xù)三年?duì)I收為零，沒(méi)有公開(kāi)的采礦權(quán)及經(jīng)營(yíng)行為，擅自改變資金用途，實(shí)為被項(xiàng)目方挪用延長(zhǎng)民間借貸鏈條。
風(fēng)控措施
房地產(chǎn)抵押擔(dān)保。抵押物為梅園工貿(mào)名下的相關(guān)房產(chǎn)及土地使用權(quán)，其中包括一塊使用權(quán)面積為9262.04平方米的太原市區(qū)土地和總面積為19737.84平方米的六處商業(yè)地產(chǎn)。
危機(jī)原因
泰萊沒(méi)有從事采礦業(yè)所必需的六證，也無(wú)經(jīng)營(yíng)煤礦經(jīng)驗(yàn)。而是通過(guò)與擁有采礦權(quán)的梅園工貿(mào)簽訂《合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，獲得梅園工貿(mào)下屬煤礦企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)為規(guī)避相關(guān)部門(mén)審批行為，有很大的程序瑕疵和安全隱患。為了通過(guò)信托機(jī)構(gòu)審批，泰萊先向股東借款注資，提高了資本金。待獲得2億元信托貸款后，則用于清還股東借款，并非用于約定的建設(shè)投入。此外，根據(jù)市價(jià)計(jì)算的抵押物價(jià)值僅大約為1.86億，遠(yuǎn)不及所披露的5億元，亦難以覆蓋本息。
事件處理結(jié)果
國(guó)投信托回應(yīng)與他人合資、合作經(jīng)營(yíng)并無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)，信托產(chǎn)品是私募性質(zhì)，且參與交易各方會(huì)簽訂保密協(xié)議，具體的交易情況和相關(guān)信息的披露范圍不會(huì)超出委托人范圍，項(xiàng)目仍處存續(xù)狀態(tài)。
陜國(guó)投：河南省裕豐復(fù)合肥有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)委托貸款用于裕豐公司二期復(fù)合肥生產(chǎn)線的建設(shè)投入裕豐公司依照約定按季支付了一、二期項(xiàng)目部分利息，但至2012年底，裕豐公司出現(xiàn)比較嚴(yán)重的流動(dòng)性問(wèn)題。
風(fēng)控措施
1、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保。營(yíng)業(yè)用房及商業(yè)用房抵押，抵押率49%
2、裕豐公司64%的股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押
3、裕豐公司實(shí)際控制人及配偶、裕豐公司下屬保利商貿(mào)提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保
危機(jī)原因
據(jù)公開(kāi)資料，裕豐公司陷入債務(wù)危機(jī)，引發(fā)資金鏈斷裂。本信托當(dāng)中陜國(guó)投雖然設(shè)置了比較充分的還款保障措施，但對(duì)借款人的背景未進(jìn)行充分盡調(diào)。
事件處理結(jié)果
陜國(guó)投擬以自有資金約5.98億元受讓裕豐信托項(xiàng)目信托受益權(quán)，并對(duì)裕豐公司相關(guān)資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行查封及扣押。
華鑫信托：希森三和集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)貸款用于魯西黃牛養(yǎng)殖基地?cái)U(kuò)建項(xiàng)目，[北京瑞豐注冊(cè)香港公司]補(bǔ)充公司流動(dòng)資金及研發(fā)需求，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理和運(yùn)用。由于融資方無(wú)力支付最后一期利息，信托產(chǎn)品倉(cāng)促清算、未支付最后一筆應(yīng)付利息，投資人不滿投訴華鑫信托違約。
風(fēng)控措施
1、希森三和集團(tuán)有限公司合計(jì)100%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。
2、北京玫瑰園別墅有限公司以其擁有的玫瑰園25套別墅以及土地使用權(quán)和未建土地提供抵押擔(dān)保。
3、希森三和集團(tuán)有限公司法人代表梁召澤、股東梁召坤及其父親梁希森提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
融資方存在借殼融資可能，養(yǎng)殖研發(fā)類(lèi)的投資周期長(zhǎng)，一般無(wú)大量資金需求。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，涉房地產(chǎn)、鋼貿(mào)，出現(xiàn)業(yè)務(wù)困難比較正常，沒(méi)有能力支付最后一期的利息。
受托人對(duì)產(chǎn)品信息披露不完善，且可能盡調(diào)和后續(xù)管理不到位。
事件處理結(jié)果
華鑫信托表示并未出現(xiàn)違約，同時(shí)會(huì)持續(xù)地采取措施，如果最后一期的利息收到，則會(huì)及時(shí)地向投資人分配。
中信信托：宜昌三峽全通涂鍍板有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)貸款全部用于向宜昌三峽全通涂鍍板有限公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款。項(xiàng)目公司停產(chǎn)、拖欠工資，已瀕臨破產(chǎn)。業(yè)界質(zhì)疑中信明知項(xiàng)目方財(cái)務(wù)惡化，為解決自家銀行信貸違約投入巨額資金。
風(fēng)控措施
1、宜昌國(guó)資委下屬宜昌夷陵國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司認(rèn)購(gòu)本信托計(jì)劃33,357萬(wàn)元普通級(jí)受益權(quán)。
2、宜昌市夷陵國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司以其兩宗國(guó)有土地使用權(quán)(評(píng)估值不低于30.7億元)抵押給信托。
3、三峽全通實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)屬于鋼鐵產(chǎn)業(yè)中下游，受宏觀鋼鐵價(jià)格波動(dòng)，銷(xiāo)售價(jià)格與規(guī)模大幅下降，但受當(dāng)?shù)匦姓繕?biāo)制約未能科學(xué)減產(chǎn)。三峽全通公司未能如約償還兩期貸款本息，分別為應(yīng)當(dāng)于2013年1月14日償還貸款本息11855萬(wàn)元和于2013年1月16日償還的貸款本息47247萬(wàn)元。
信托公司發(fā)新償舊，幫助交易對(duì)手償還相關(guān)信貸資金。
事件處理結(jié)果
中信信托將信托計(jì)劃延期3個(gè)月，不出資兜底，而是積極應(yīng)對(duì)此次兌付危機(jī)。中信信托發(fā)動(dòng)宜昌市政府、宜昌市國(guó)資委密切關(guān)注三峽全通經(jīng)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)情況，協(xié)助其緩解資金困局。同時(shí)可能采取包括但不限于處置抵押物等措施，保障投資者的合法權(quán)益。
免責(zé)聲明：本報(bào)告系根據(jù)公開(kāi)信息做出的獨(dú)立判斷。對(duì)于該等公開(kāi)信息，本公司不保障其真實(shí)性和準(zhǔn)確性。在任何情況下，本報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)不構(gòu)成任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人作出證券買(mǎi)賣(mài)出價(jià)或詢價(jià)的依據(jù)。本公司及其雇員對(duì)使用本報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不承擔(dān)任何法律責(zé)任。本報(bào)告版權(quán)歸中債資信評(píng)估有限責(zé)任公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可，任何人不得對(duì)報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布和復(fù)制。
| 信托基金 | 財(cái)務(wù)管理 | 政策法規(guī) | 工商注冊(cè) | 企業(yè)管理 | 外貿(mào)知識(shí) | SiteMap | 說(shuō)明會(huì)
| 香港指南 | 網(wǎng)站地圖 | 免責(zé)聲明
